Налог с продажи квартиры: калькулятор и правила

Когда налог платить не нужно

Доход от продажи квартиры не облагается НДФЛ, если она непрерывно находилась в вашей собственности не меньше минимального срока (ст. 217.1 НК РФ). Обычно это 5 лет, но в ряде случаев — 3 года:

• квартира получена в наследство;
• квартиру подарил член семьи или близкий родственник: супруг, родители, дети, бабушка и дедушка, внуки, братья и сёстры;
• квартира получена в результате приватизации;
• квартира получена по договору пожизненного содержания с иждивением;
• это ваше единственное жильё на дату регистрации сделки. Учитывается и совместная собственность супругов, а жильё, купленное за 90 дней до продажи, не считается.

Срок считается не всегда с даты регистрации права. Для квартиры по ДДУ, уступке или в ЖСК — с даты полной оплаты по договору. Для наследства — со дня смерти наследодателя, даже если право зарегистрировали позже. Если квартиру покупали долями, срок идёт с регистрации первой доли.

Права на квартиру в строящемся доме, полученные в наследство, — исключение: для них срок 5 лет, потому что унаследовано право требования, а не квартира.

Как считается налог

Доход — цена из договора, но не меньше кадастровой стоимости на 1 января года продажи, умноженной на коэффициент. Коэффициент зависит от региона, где продавец прописан на дату регистрации сделки: в Санкт-Петербурге с 2025 года он равен 1,0, в регионах без своего закона — 0,7. Если кадастровой стоимости в ЕГРН нет, налог считают от цены.

Вычет уменьшает доход — на выбор:

• 1 000 000 ₽ — за все проданные за год квартиры, дома и доли вместе;
• или расходы на покупку этой квартиры, подтверждённые документами: цена по договору, проценты по ипотеке на эту покупку, отделка. Для наследства и подарка от близких можно учесть расходы наследодателя или дарителя.

Если доли продают одним договором, вычет 1 млн делится между собственниками пропорционально долям. Если каждый продаёт свою долю отдельным договором, у каждого свой вычет до 1 млн.

Ставка для налогового резидента — 13 %, а с суммы больше 2,4 млн ₽ за год — 15 %. Порог считается вместе с другими доходами того же вида: процентами по вкладам, дивидендами, продажей другого имущества и ценных бумаг. Зарплата сюда не входит. Для нерезидентов ставка 30 %, вычеты и расходы не применяются.

Семьи с двумя и более детьми

Семья может не платить налог независимо от срока владения (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ), если одновременно:

• у продавца или его супруга двое и более детей до 18 лет (до 24 — если учатся очно);
• в год продажи или до 30 апреля следующего года куплено другое жильё — по договору купли-продажи или полностью оплачено по ДДУ или в ЖСК;
• новое жильё больше проданного по площади или по кадастровой стоимости;
• кадастровая стоимость проданного — не больше 50 млн ₽;
• у семьи нет больше половины в другом жилье, которое больше купленного.

Декларация и сроки

Если налог есть, декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля следующего года, а налог платят до 15 июля. Декларация не нужна, если квартира была в собственности дольше минимального срока или доход от продажи не больше 1 млн ₽. А вот нулевой налог за счёт расходов от декларации не освобождает: если доход больше 1 млн, её нужно подать.

Если декларацию не подать, налоговая посчитает налог сама — по данным Росреестра о цене покупки. За опоздание с декларацией штраф 5 % от налога за каждый месяц (не больше 30 %), за неуплату — 20 % от налога.

Примеры расчёта

Цена ниже кадастровой. Квартиру купили в 2023 году за 4,8 млн ₽ и продают в 2026-м за 5 млн. Кадастровая стоимость — 8 млн. Продавец прописан в Петербурге, коэффициент 1,0, поэтому доход — 8 млн. С расходами 4,8 млн база — 3,2 млн, налог — 312 000 + 15 % с 800 000 = 432 000 ₽.

Расходы выгоднее вычета. Квартиру купили в 2024 году за 2,6 млн ₽ в ипотеку, уплатили 350 000 ₽ процентов. Продают за 3 млн. С расходами 2,95 млн база — 50 000 ₽, налог — 6 500 ₽. С вычетом 1 млн налог был бы 260 000 ₽.

Наследство. Наследодатель умер 20 ноября 2023 года. Квартиру можно продать без налога с 21 ноября 2026 года, даже если право наследника зарегистрировано позже.

Посчитать налог по вашей сделке

Источники

• Налоговый кодекс РФ, ст. 217.1 — минимальный срок владения, семьи с детьми
• НК РФ, ст. 214.10 — доход не ниже кадастровой стоимости
• НК РФ, ст. 220 — вычет 1 млн ₽ или расходы, доли
• НК РФ, ст. 224 — ставки 13 и 15 %
• НК РФ, ст. 228 и ст. 229 — сроки уплаты и декларации
• Закон Санкт-Петербурга от 29.11.2024 № 734-157 — коэффициент 1,0
• УФНС по Санкт-Петербургу о коэффициенте к кадастровой стоимости
• Письмо ФНС от 26.03.2026 № БС-36-11/2340@ — коэффициент по месту жительства продавца

Правила сверены с Налоговым кодексом в редакции на 1 октября 2026 года. Калькулятор не считает мену квартир, продажу жилья, изъятого для государственных нужд, и особые случаи — их разберём на консультации.